Abogado inmobiliario y fiscalidad del patrimonio inmobiliario
Tener un piso alquilado, heredar un local o vender una nave no es una operación: son tres o cuatro decisiones legales y fiscales encadenadas, y casi siempre se toman por separado y con prisa. En Deferre las vemos juntas, porque quien redacta tu contrato es quien luego declara esa renta.
Qué hace un abogado inmobiliario
Un abogado inmobiliario se ocupa de todo lo que ocurre alrededor de un inmueble que no es enseñarlo ni venderlo: el contrato, la escritura, el impuesto y el conflicto cuando aparece.
En la práctica se le llama cuando algo se tuerce, y casi siempre se le podría haber llamado antes, cuando el problema todavía era una cláusula mal redactada y no una demanda en el juzgado.
Derecho inmobiliario y fiscalidad son la misma decisión
El derecho inmobiliario es la parte jurídica: arras, compraventa, vicios ocultos, contratos de arrendamiento, reclamación de rentas, desahucios, servidumbres y registro de la propiedad.
La fiscal es la otra mitad, y suele ser la cara: plusvalía municipal, impuesto de transmisiones, ganancia patrimonial en el IRPF, tributación del alquiler e impuesto de sucesiones.
Separar las dos es lo que hace que se firmen operaciones jurídicamente impecables y fiscalmente ruinosas. Nosotros no las separamos, porque somos las dos cosas dentro de la misma casa.
Para quién trabajamos
Trabajamos para el lado del propietario: quien tiene un piso o un local alquilado, quien va a comprar o vender, quien ha heredado un inmueble y quien tiene varios y quiere ordenarlos.
También para empresas con inmuebles en balance, que es un caso distinto: ahí la decisión afecta a la contabilidad, al impuesto de sociedades y a veces a cómo está constituida la sociedad.
Y conviene decir lo que no somos: no somos una inmobiliaria. No vendemos, no alquilamos, no tenemos cartera ni cobramos comisión. Somos el abogado y el asesor fiscal del propietario.
Servicios inmobiliarios y fiscales
Estos son los cuatro frentes en los que trabajamos: la compraventa, el alquiler, el conflicto cuando el inquilino deja de pagar y la fiscalidad de todo lo anterior.
No hace falta contratarlos por separado ni en paquete. Se entra por donde aprieta y desde ahí miramos si hay algo más que convenga ordenar, que casi siempre lo hay.
Compraventa: arras, escritura y vicios ocultos
Una compraventa se firma en veinte minutos y se prepara en semanas. Casi todo lo que puede salir mal se decide antes: en la nota simple, en las arras y en lo que nadie se molestó en comprobar.
Acompañamos las dos posiciones, compra y venta, desde la revisión previa hasta la liquidación de los impuestos, y también después si aparece un defecto que no estaba a la vista al firmar.
Antes de firmar: nota simple, cargas y contrato de arras
Comprar o vender un inmueble empieza mucho antes de la notaría. Revisamos la nota simple, comprobamos cargas, arrendatarios y deudas con la comunidad, y redactamos el contrato de arras completo.
Las arras son el documento donde se pierde dinero de verdad: fijan el precio, el plazo y qué pasa si alguien se echa atrás. Firmar un modelo descargado es la forma más habitual de complicarlo.
Preparamos también la operación en su conjunto: quién paga qué, cómo se acredita el pago, qué se entrega en la escritura y qué condiciones conviene dejar cerradas antes de que nadie se comprometa.
Escritura, impuesto de transmisiones y plusvalía municipal
En la escritura acompañamos y revisamos el texto antes de la firma, que es cuando todavía se puede cambiar algo. Después corregirla cuesta mucho más de lo que costaba leerla a tiempo.
Nos ocupamos después de la liquidación de impuestos de la operación: el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA según el caso, y la plusvalía municipal cuando corresponde al vendedor.
La plusvalía municipal tiene además su propia historia de reclamaciones. Miramos si en tu caso conviene liquidar por el sistema que sale más barato y si hay margen para recurrir lo ya pagado.
Vicios ocultos y reclamaciones después de la compra
Los problemas de una compraventa aparecen meses después: humedades que no se veían, una superficie que no coincide con el registro, una obra sin licencia o una carga que nadie mencionó.
Reclamamos por vicios ocultos y por incumplimiento, primero por la vía extrajudicial, que resuelve más casos de los que parece, y por la judicial cuando la otra parte no se mueve del sitio.
También actuamos en el lado contrario. Si eres tú quien vende y te reclaman, revisamos qué se informó, qué se documentó y qué obligación existía realmente antes de aceptar ninguna cosa.
Contratos de arrendamiento y rentas
Tener un inmueble alquilado son un contrato, doce facturas al año, cuatro declaraciones y, de vez en cuando, un problema. Lo primero condiciona lo último mucho más de lo que parece.
Redactamos el contrato, llevamos la facturación y los impuestos de la renta, y actuamos desde el primer impago. Lo que no hacemos es gestionar el alquiler: ni buscamos inquilino ni cobramos.
Redacción y revisión del contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento bien hecho no es el que más cláusulas tiene: es el que prevé cómo termina. Duración, prórrogas, actualización de la renta, fianza, garantías y obras están ahí.
Redactamos contratos de vivienda, de local de negocio y de temporada, que se rigen por reglas distintas y que la gente firma indistintamente descargando la misma plantilla de internet.
Revisamos también contratos ya firmados. Es habitual encontrar rentas que llevan años sin actualizar porque la cláusula estaba mal escrita, o prórrogas que se activaron sin que nadie lo notara.
Facturación de la renta y declaraciones del alquiler
Cuando el inmueble ya está alquilado empieza la parte repetitiva: emitir las facturas de la renta, aplicar la retención cuando corresponde y presentar las declaraciones trimestrales y la anual.
De eso nos ocupamos nosotros, con la asesoría contable al lado, porque un alquiler mal facturado se arrastra ejercicio tras ejercicio y aparece siempre en el peor momento.
No gestionamos el alquiler en sí: no buscamos inquilino, no enseñamos el piso ni cobramos la renta por ti. Hacemos el contrato, los papeles y los impuestos, que es la parte que se puede hacer mal.
Impago de rentas: qué hacer el primer mes
Un impago no se resuelve esperando. Cada mes que pasa es un mes más de renta perdida, y los plazos del procedimiento corren igual tanto si has reclamado por escrito como si no has hecho nada.
Empezamos por el requerimiento fehaciente, que resuelve bastantes casos y es la prueba que necesitarás después. Si no hay respuesta, preparamos la demanda de desahucio y reclamación de rentas.
Revisamos antes lo que tienes: contrato, recibos, comunicaciones y estado de la fianza. De esos cuatro papeles depende que el procedimiento sea rápido o que se convierta en una discusión larga.
Desahucios, ocupación y reclamación de la deuda
Cuando el inquilino deja de pagar o alguien ocupa el inmueble, el tiempo juega en contra del propietario y a favor de quien está dentro. Cada semana de espera es una semana de renta que no vuelve.
Reclamamos, demandamos y seguimos el procedimiento hasta el final, y te decimos desde el principio cuánto va a tardar de verdad y qué posibilidades hay de cobrar además de recuperar el inmueble.
Desahucio por falta de pago
El desahucio por falta de pago es un procedimiento con reglas propias, plazos cortos y un detalle que sorprende a casi todo el mundo: el inquilino puede enervar pagando, pero solo una vez.
Presentamos la demanda acumulando desahucio y reclamación de rentas, para no tener que litigar dos veces por el mismo asunto, y seguimos el procedimiento hasta el lanzamiento si hace falta llegar.
Trabajamos con nuestra asesoría jurídica en la parte procesal: quien redactó tu contrato y quien lo defiende en el juzgado son la misma casa, y no dos despachos distintos.
Ocupación sin título: qué vía es la más rápida
La ocupación sin título es otro supuesto y no se resuelve igual que un impago. Cambia la vía, cambian los plazos y cambia lo que hay que acreditar, empezando por cómo y cuándo se entró en el inmueble.
Analizamos qué procedimiento encaja en tu caso y cuál es realmente el más rápido, que no siempre es el que parece. También si conviene la vía penal en paralelo, que depende mucho de las circunstancias.
Y te decimos desde el principio los tiempos reales del juzgado en tu partido judicial, porque una expectativa equivocada hace tomar decisiones peores que el problema que se quiere resolver.
Reclamación de rentas y ejecución de la deuda
Recuperar el inmueble no es cobrar lo que se debe. Son dos cosas distintas y la segunda depende de si hay algo que embargar, algo que casi nadie comprueba antes de meterse en el procedimiento.
Investigamos la solvencia antes de recomendarte nada, y te decimos si tiene sentido reclamar la deuda o si conviene concentrarse en recuperar el piso y volver a alquilarlo cuanto antes.
Cuando sí hay con qué responder, ejecutamos: embargo de cuentas, de salario o de otros bienes, y seguimiento hasta el cobro. La sentencia no cobra sola, y ahí se abandona la mitad de los casos.
Fiscalidad del inmueble y sociedad patrimonial
La fiscalidad es la mitad del resultado de cualquier decisión inmobiliaria, y casi siempre se mira al final, cuando llega la declaración y ya no se puede hacer nada distinto con ella.
Llevamos el IRPF del alquiler, calculamos el coste de la venta antes de firmarla y estudiamos, si tienes varios inmuebles, si compensa ordenarlos en una sociedad patrimonial o si no sale.
Tributación del alquiler en el IRPF
Las rentas del alquiler tributan en el IRPF y admiten gastos que mucha gente no aplica: intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguro, reparaciones y la amortización del propio inmueble.
Preparamos la declaración con esos gastos bien documentados y aplicamos la reducción que corresponda según el tipo de arrendamiento, que ha cambiado y no es la misma para todos los contratos.
Si el alquiler es turístico, la tributación es distinta y puede pasar a considerarse actividad económica. Nos ocupamos de la parte fiscal y de lo que tenga que ver con Hacienda, no de la licencia.
Ganancia patrimonial: lo que se paga al vender
Vender un inmueble genera una ganancia patrimonial en el IRPF, y lo que se paga depende de valores, gastos, mejoras y de exenciones que hay que acreditar con papeles que conviene tener antes.
Calculamos el coste fiscal de la operación antes de que firmes, no en la declaración del año siguiente. Con ese número encima de la mesa a veces se decide vender de otra forma, o en otro ejercicio.
Nos coordinamos con la asesoría fiscal porque la venta de un inmueble no vive sola: entra en la misma declaración que tu actividad, tus rendimientos y el resto del patrimonio.
Sociedad patrimonial: cuándo compensa y cuándo no
Cuando alguien tiene varios inmuebles alquilados llega un momento en que la forma de tenerlos importa tanto como los inmuebles. Ahí aparece la sociedad patrimonial como una opción a estudiar.
No es una solución universal ni sirve para todo el mundo: tiene costes, obligaciones contables y consecuencias al aportar los inmuebles que hay que calcular antes, no después de constituirla.
Lo que hacemos es el análisis honesto: cuántos inmuebles tienes, qué rentabilidad dan, qué pagas hoy y qué pagarías mañana. Si no compensa, te lo decimos y te ahorras la sociedad y sus costes.
Herencias con inmuebles
Heredar un inmueble no es recibirlo: es aceptar la herencia, adjudicarlo, liquidar dos impuestos y ponerlo a tu nombre en el registro. Y todo eso con un plazo corriendo desde el fallecimiento.
Aquí tratamos la herencia por el lado del inmueble. Los conflictos entre herederos y la testamentaría completa los lleva nuestra asesoría jurídica, dentro de la misma casa.
Adjudicación e impuestos de la herencia
El plazo para liquidar el impuesto de sucesiones es corto y empieza a contar solo, sin que nadie avise. Se puede pedir prórroga, pero hay que pedirla a tiempo y casi nadie sabe que existe eso.
Preparamos el cuaderno particional y la escritura de adjudicación, liquidamos el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia, e inscribimos el inmueble a tu nombre en el registro.
En Castilla y León el impuesto de sucesiones tiene sus propias reducciones y bonificaciones autonómicas. Comprobamos cuáles te corresponden, porque son la diferencia entre pagar bastante y casi nada.
Qué hacer con el inmueble heredado
Mucha gente hereda un piso y lo deja parado años, pagando IBI y comunidad, sin decidir si venderlo o alquilarlo. Suele ser la opción más cara de las tres y casi nunca es una decisión consciente.
Si se vende, el valor que se declaró en la herencia marca la ganancia patrimonial de esa venta. Por eso conviene pensar la herencia y la venta a la vez, y no como dos trámites separados por dos años.
Si se alquila, entra en juego todo lo del bloque anterior: contrato, facturación e IRPF. Y si sois varios herederos, hay que decidir cómo se reparte la renta y quién declara qué antes de firmar nada.
Por qué elegir Deferre como tu abogado inmobiliario
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Desde 1993 en Valladolid
Más de treinta años de operaciones inmobiliarias en la provincia y en el resto de Castilla y León.
No somos una inmobiliaria
No vendemos, no alquilamos y no cobramos comisión por operación. Trabajamos para el propietario.
Te decimos el coste antes de firmar
Calculamos los impuestos de la operación cuando aún se puede decidir, no en la declaración siguiente.
Abogados y asesores fiscales a la vez
Quien redacta tu contrato es quien declara esa renta y quien te defiende si acaba en el juzgado.
Otros servicios de consultoría
Impuestos, cierre del ejercicio y planificación, incluida la fiscalidad de las operaciones con inmuebles.
Contabilidad al día y cuentas anuales en plazo, con los inmuebles del balance correctamente valorados y amortizados.
Contratos, sociedades, herencias e impagos. Nos anticipamos al conflicto y, cuando llega, no te pasamos a otro despacho.
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Preguntas frecuentes sobre derecho inmobiliario
¿Qué hace exactamente un abogado inmobiliario?
Un abogado inmobiliario se ocupa de los contratos, las escrituras, los impuestos y los conflictos de un inmueble: arras, compraventa, arrendamientos, vicios ocultos, desahucios y herencias con inmueble dentro. No enseña pisos ni intermedia: esa es la función de una inmobiliaria.
¿Sois una inmobiliaria? ¿Podéis vender mi piso?
No. No tenemos cartera de inmuebles, no buscamos comprador ni inquilino y no cobramos comisión por operación. Somos el abogado y el asesor fiscal del propietario, y trabajamos igual tanto si la operación la cierras tú directamente como si la lleva una agencia con la que ya estés trabajando.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Depende del caso y del juzgado, y desconfía de quien te dé un plazo cerrado sin ver el expediente. Lo que sí podemos decirte desde el principio son los tiempos reales de tu partido judicial y qué depende de ti: tener el contrato, los recibos y el requerimiento en orden acelera el procedimiento.
¿Puedo reclamar las rentas que me debe además de recuperar el piso?
Sí, y conviene reclamarlas en el mismo procedimiento del desahucio para no litigar dos veces. Otra cosa es cobrarlas: eso depende de que el inquilino tenga algo embargable, y lo comprobamos antes de recomendarte nada, para que no gastes en un procedimiento del que no vas a recuperar nada.
¿Me conviene meter mis inmuebles en una sociedad patrimonial?
No siempre, y es importante decirlo así. Tiene costes de constitución, obligaciones contables y consecuencias fiscales al aportar los inmuebles. Compensa a partir de cierto volumen de patrimonio y de renta, y eso es exactamente lo que calculamos antes de proponerte constituir nada.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en el IRPF?
Las rentas tributan en el IRPF, y sí: puedes deducir intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguro, reparaciones y la amortización del inmueble, además de aplicar la reducción que corresponda. La mayoría de propietarios que revisamos venía declarando de menos alguno de esos gastos.
He heredado una casa. ¿Qué impuestos tengo que pagar?
Hay dos: el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia, y los dos tienen plazo desde el fallecimiento. En Castilla y León el de sucesiones tiene reducciones autonómicas propias que conviene comprobar, porque marcan mucha diferencia según quién herede y qué se herede.
Quiero vender un piso heredado. ¿Pago dos veces?
El valor por el que se declaró el inmueble en la herencia es el que se usa después para calcular la ganancia patrimonial de la venta. Por eso conviene decidir las dos cosas a la vez: lo que se ahorra en la herencia se puede acabar pagando en la venta, y también al revés.
¿Trabajáis fuera de Valladolid?
Estamos en Valladolid y trabajamos en toda Castilla y León. Para contratos, impuestos y consultas el trabajo es idéntico en remoto. Cuando hay procedimiento judicial importa el partido judicial donde esté el inmueble, y eso lo miramos en la primera conversación contigo.